失敗しない住宅ローンの返済計画の立て方５つのステップ

ここでは、一般的に使われることの多い、住宅ローンの返済計画の立て方をお伝えします。

５つのステップを順番に進んでいくことで、いくらなら安心して住宅ローンを返済することができるかを、求めることができます。

返済計画で大切なのは、「いくら借りられるのか」ではなく、「いくらなら安心して住宅ローンを返済することができるのか」です。

ステップ１：将来、住居費に充てられる金額を算出する

将来住居費に充てられる金額を、算出するためには、まずは、現在支払っている「住居生活費（家賃・駐車場代など）」に「住宅資金として貯蓄している金額」を、足した合計金額を算出します。

この時「住居生活費」は家賃、駐車場代も含めた額を計上してください。

住宅資金として、貯蓄している金額には「住居生活費」以外の金額を全て計上するのではなく、あくまで、住宅資金として貯蓄している（または、貯蓄可能な）金額を計上してください。

例えば、ここでいう「住宅資金として貯蓄している金額」は、教育費の貯蓄、必要な生活費、ライフイベント用の貯蓄額などを引いた金額を、算出してください。

つまり、無理をせず、将来のために積み立てる金額を「住宅資金として貯蓄している金額」に計上してください。

【将来、住居費に充てられる金額を算出する計算式】

例：年間１８０万円（１５万円×１２ヶ月）＋年間６０万円（５万円×１２ヶ月）＝２４０万円（住居費に充てられる金額）

ステップ２：住宅の維持費を差し引く

住宅を維持するためには、お金がかかります。

一戸建て住宅では、毎年かかる固定資産税をはじめ、建物を維持していくためのメンテナンス費用、建物修繕費用などが、住宅ローンで支払う額とは別に必要となります。

（マンションなどの共同住宅の場合は、「積立金」または「管理費」や「共益費」という形で、差し引かれていきます）

一般的な木造の一戸建て住宅の場合、３０年で、およそ６００万円程度の費用が必要となると言われており、年間で見ると、およそ２０万円ほど予算をとっておく必要があります。

維持費を計算するためには「ステップ１」で出した金額から差し引くことで算出することができます。

【住宅の維持費を引いた位金額】

例：（１４０万円（Aで出したお金））−年間（２０万円）＝１２０万円

ステップ３：返済できる期間を計算する

住宅ローンは、基本的に、定年までに完済する計画を立ててください。

そこで、定年退職の年齢から、現在の年齢を引いた年数で、最長何年住宅ローンを借り入れることができるのかを、計算します。

【返済できる期間の求め方】

例：６５歳ー３５歳＝３０年

ステップ４：金利別借入可能額をチェックする

続いて、年間返済額１００万円あたりの、借入可能額を金利ごとに見ていきます。

年間返済額１００万円は、家賃８万３千円を支払っている額に相当します。

「ステップ３：返済できる期間を計算する」で算出した「C（返済期間）」と金利が交差する点を見て借入可能額を見ていきます。

（ここに図を入れる）

ステップ５：返済可能額を計算する

「ステップ４：金利別借入可能額」で見た数字は、あくまで、年間返済額１００万円あたりの借入可能額です。

実際は、そこに、「ステップ２：住宅の維持費を差し引く」で算出した数字を掛けて、借入可能額を算出していきます。

【借入可能額の求め方】

例：２５９１万円−１２０万円÷１００万円＝３１０９万円

自己資金が用意できる場合は、上の式で算出した数字に自己資金を足していくと無理なく返せる金額を算出できます。

例：５００万円＋３１０９万円＝３６０９万円

※この時、自己資金には現金で支払う必要のある諸経費も含まれていますので注意してください。

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